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Después de mucho pensar, discutir y sopesar, nos hemos decidido a realizar una reforma en nuestra vivienda.

A partir de este momento nos empiezan a surgir multitud de preguntas, ¿Qué hago? ¿Con quién lo hago? ¿Puedo realizar lo que deseo? ¿Necesito algún tipo de permiso? No tengo claras las distribuciones, ¿como puedo aprovechar mejor los espacios de mi casa?

A lo largo de una serie de capítulos trataremos de dar solución a todas estas cuestiones junto con alguna otra que Irán surgiendo.

¿Qué agentes o figuras interviene en una reforma u obra?

En toda reforma u obra de mayor o menor envergadura intervienen siempre dos partes, el promotor y el constructor.

El promotor es el propietario de la vivienda que quiere realizar la reforma y el constructor es la empresa a la cual se contrata para llevar a cabo la ejecución de las obra.

Podríamos indicar que en determinados tipos de obras y según la topología de estas la existencia de una figura intermedia entre promotor y constructor que además de encargarse de asesorar al promotor en aspectos técnicos es de obligada existencia por motivos legales. A esta figura se la denomina Dirección Técnica o Dirección Facultativa y controla la ejecución de la obra por parte de la constructora

¿Puedo realizar la reforma?

Tenemos muy claro que tipo de obras queremos hacer, pero lo primero que tenemos que saber es si estas pueden realizarse tanto legal como técnicamente.

A nivel técnico cabria indicar una serie de parámetros mínimos indispensables a tener en cuenta:

-       Sobrecargas estructurales.

-       Trazados de instalaciones.

-       Soluciones constructivas idóneas.

A nivel legal es importante saber que:

“NO toda obra de reforma interior en una vivienda en propiedad es posible realizarla legalmente”.

Lo ideal es que la empresas constructoras con las que Ud. contacte le informen antes de realizar cualquier presupuesto si la obra que pretendemos realizar esta o no dentro de la legalidad vigente. Esta información es necesaria para no llevarnos sustos y saber en que situación legal estaría nuestra intervención en caso de llevarla a cabo.

Posteriormente veremos los distintos tipos de obra que existen y los permisos que requieren.

¿Cómo solicitar un presupuesto?

Existen diferentes formas posibles para la búsqueda de empresas a las que solicitar un presupuesto, búsqueda por Internet, guías, recomendaciones. Todas son igual de buenas o malas para esta primera selección, pero si he de marcar una serie de requisitos que deberán cumplir las mismas.

¿Cuáles son los requisitos mínimos para la elección de una constructora?

¿Que debo de pedir a las empresas a la hora de redactar el presupuestos?

a. Visitar la vivienda a reformar

Es importante que las empresas que van a ofertar visiten la vivienda, aunque esto suponga un problema para Ud. Es muy difícil realizar un presupuesto fiable si haber conocido antes el lugar de la obra pudiendo ocurrir que  cuando el constructor inicie los trabajos se encuentre con una serie de partidas que no tenia presupuestadas, lo que puede dar lugar a discusiones entre este y el promotor.

b. Aconsejar sobre la reforma

Puede ocurrir que Ud. tenga muy claro lo que quiere realizar y sin embargo no poder realizarse por problemas técnicos o constructivos, o bien puede que Ud. tenga muchas dudas de cómo quiere realizar su reforma, ¿cómo distribuyo el cuarto de baño?, ¿quito tabiques o no? Etc.

c. Presentación del Presupuesto

• Debe de especificar con todo detalle todas las partidas de la obra, incluyendo su coste
• Debe de incluir materiales con sus marcas
• Debe de tener los datos identificativos de la empresa
• Debe de indicar tiempo de ejecución de las obras
• Debe de indicar cuál es el IVA
• Debe de indicar la forma de pago

d. Elegir empresa de reformas

Ya tiene Ud. sobre la mesa tres o más presupuestos ¿Qué empresa elegir?

Le aconsejamos que siga las siguientes pautas.

• Descarte los presupuestos excesivamente altos o excesivamente bajos. Los precios de mercado tienen pequeñas diferencias, por lo que precios fuera de estos márgenes indican sobrecostes o bajas temerarias.
• La  documentación debe de estar perfectamente detallada en todas y cada una de las partidas incluyendo mediciones  valoradas.
• Que presente planos de antes y después de la reforma
• Valorar la capacitación profesional de las personas que han realizado su presupuesto, a priori todo parece muy sencillo, pero a lo largo de una reforma pueden presentarse multitud de problemas que para su solución requieren de profesionales con la formación adecuada.
• La empresa pueda encargarse de tramitar todos los permisos y licencias y de realizar Proyecto Técnico en caso de ser necesario
• La empresa tiene que tener a todos sus trabajadores dados de alta en la S.S. y tener al día el seguro de responsabilidad civil, así como el servicio de prevención de riesgos laborales.

Como ejemplo, un presupuesto de una reforma integral incluiría las siguientes partidas:

Demoliciones

Albañilería

Revestimientos

Instalaciones eléctricas

Fontanería

Carpintería metálica y de madera

Aire Acondicionado y calefacción

Pintura

Pero sobre todo y dada la actual situación económica en general y la del sector en particular tenga en cuenta la máxima que le evitara muchos quebraderos de cabeza:

“LO BARATO SIEMPRE SALE CARO”

e. Empezar la Reforma

Hemos elegido la empresa de reformas, pero antes de comenzar las obras tenemos que tener redactado y firmado por las dos partes el contrato de obra y todos los permisos necesarios para poder realizarlas.

Contrato de Obra

Debe de quedar perfectamente identificadas las dos partes firmantes del contrato (el promotor y el constructor) con su NIF y dirección.

Debe de quedar definido a que tipo de obra se refiere el contrato, por lo que las dos partes deben de firmar el presupuesto detallado con mediciones.

Deben de quedar perfectamente reflejados los pagos a realizar al constructor tanto en cantidad como en fecha.

Debe de quedar definida la garantía de la obra

Debe de quedar reflejado en caso de desacuerdo al tribunal al que nos acogeremos.

Licencia de obra

La licencia de obras se solicita en la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento de la localidad a la que pertenece la vivienda que va realizar la reforma:

Existen dos tipos de licencia

• Licencia de obra menor

Actuaciones de escasa entidad técnica e impacto urbanístico, que no afectan al patrimonio protegido, ni a la estructura, disposición interior o aspecto exterior de la edificación: picado, enfoscado o pintura de fachadas, sustitución de carpintería y cerrajería sin modificar la dimensión de los huecos, impermeabilización de azoteas, sustitución o colocación de solerías, alicatados, guarnecidos, etc., sustitución o mejora de instalaciones eléctricas y de fontanería….

Debe de rellenarse un impreso en el que constan los datos de la persona que solicita la licencia y los datos de la vivienda. Así mismo debe de presentarse el presupuesto de ejecución material (sin el Iva) de la obra, firmado y sellado por la empresa que realizará la reforma

La licencia se concede en el momento previo pago de las tasas. Como ejemplo el Ayuntamiento de Sevilla aplica las siguientes cantidades

- Obras cuyo presupuesto sea inferior a 12.000 €: 37,25 €

- Obras con presupuesto entre 12.000 € y 24.000 €: 46,55 €

- Obras con presupuesto superior a 24.000 €: tasa de 1,60% del presupuesto de ejecución material

• Licencia de obra mayor

Es para aquellas obras en las que se vean afectadas reestructuraciones, alteraciones en fachada y en paredes, modificaciones estructurales, etc.

Es necesario la presentación de Proyecto Técnico realizado por técnico competente y visado por el Colegio de Aparejadores o de Arquitectos.

• Aviso al presidente de la Comunidad de Propietarios

Se debe de dar cuenta de las obras a realizar al Presidente de la Comunidad de Propietarios. Si las obras suponen una modificación o alteración en elementos comunes del edificio como puede ser el cerramiento de una terraza, el propietario deberá contar con la aprobación por unanimidad del resto de los vecinos.

f. Comienza la reforma

Antes de que la empresa de reformas inicie las obras debe de solicitarle

• TC1 y TC2 de todos los trabajadores que vayan a intervenir en la obra.

• Seguro de Responsabilidad Civil de la empresa de Reformas.

• Documento de la agencia Tributaria que certifique que la empresa  esta al corriente de todas sus obligaciones con Hacienda.

• Comunicación de apertura de centro de trabajo de obra informado por la empresa de reformas a la Consejería de Empleo de la Junta de Andalucía.

• Si la empresa constructora subcontratara algunos de los trabajos a realizar bien a una empresa o bien a trabajadores autónomos debe de informar al promotor mediante documento en el que se refleje los datos de los trabajadores, debiendo así mismo solicitar confirmación de estar al tanto de los pagos a la S.S.

Debe de tener en cuenta que en determinados tipos de reforma puede que Ud. tenga que dejar su vivienda ya que esta será inhabitable durante un  periodo de tiempo.

g. Realización de pagos

Es muy importante que se establezca una relación de confianza por ambas partes (Promotor- Constructor), uno de los problemas que causan fricciones, es el retraso en el pago definido en el contrato.

Si todo va según lo previsto, realice siempre los pagos a la empresa en las fechas pactadas, evitara malas interpretaciones, debe de tener en cuenta que en la situación económica actual muchas empresas de construcción se han visto abocadas al cierre debido al retraso o a la no realización de los pagos que se les adeudaban.

Evidentemente lo dicho anteriormente no significa que Ud. tenga que pagar ocurra lo que ocurra, si no se cumple aquello que está definido y firmado en el contrato no debe de realizar nunca el pago hasta que la partida o partidas estén completamente  terminadas.

Como habrá podido observar si se sigue un mínimo de normas tendrá la seguridad de que la Reforma se hará a su entera satisfacción y Ud. podrá disfrutar como si de una vivienda nueva se tratara

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