Mediante la Inspección Técnica de Edificaciones, ITE, se establece a su vez la obligación para los propietarios de construcciones y edificaciones, con independencia de su uso o destino, de efectuar una inspección periódica dirigida a determinar el estado de conservación de las mismas y el cumplimiento del deber de conservación.

El propietario o en su caso la comunidad deberá encargar a un técnico competente, designado por él mismo, la expedición del informe  ITE.

La no realización de dicha inspección conlleva aparejada una sanción que oscila entre 600€ y 3000€ si el informe correspondiente no se presenta en los plazos fijados por la Gerencia de Urbanismo

Dichos plazos son los siguientes

Fecha de construcción del edificio                  Fecha de Presentación
Entre 1934 y 1959                                                  06/11/2009
Entre 1959 y 1984                                                  06/07/2011
Entre 1984 y 1999                                                  06/07/2014
A partir de 1999                                                      a los 20 años de su construcción

Esta inspección debe de repetirse periódicamente cada 15 años para los edificios  con menos de 50 años de antigüedad  y cada 10 años para los de 50 o más años de antigüedad

Es conveniente  realizar una inspección (PREITE) con una antelación de al menos un año para poder afrontar con tranquilidad las obras de los defectos encontrados  antes de presentar el informe ITE definitivo el cual será positivo al haberse subsanado todas las deficiencias.

En los puntos anteriores se ha descrito la normativa existente y la obligatoriedad de cumplirla en determinados plazos, pero a los propietarios de viviendas o comunidades  se les presenta la duda de a quien encargar la elaboración de la ITE.

Una ITE puede realizarla cualquier Aparejador  o Arquitecto colegiado no exigiéndose ningún tipo de curso ni otra formación que lo habilite ante el Ayuntamiento para la realización de dicho informe.

Esto significa que muchos técnicos sin la experiencia adecuada y debido a la falta de trabajo por la actual crisis se dedican  a la realización de las Inspecciones Técnicas, realizando informes muy deficitarios respecto de la problemática del edificio, como pueden ser temas de cimentación o estructurales, los cuales al no saber identificar su patología, en un futuro cercano podrían producirse graves daños en el edificio que afectarían a la seguridad de las personas.

Nuestra recomendación es que siempre se contrate a un técnico que tenga una experiencia contrastada y no solo en la parte teórica  (elaboración de proyectos) sino en el trabajo de ejecución o control de obra.

Desde entonces, el Ayuntamiento de Sevilla está cobrando un impuesto potestativo que ya existía pero que no aplicaba a obras menores.

Este impuesto, ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)  supone un 4% del valor de la obra realizada.

Debe de liquidarse en el plazo de treinta días desde el inicio de las obras, para ello el promotor (persona que encarga la obra) deberá presentar en la Gerencia de Urbanismo en la Plaza de la Encarnación nº 24 de Sevilla  la factura emitida por la empresa o autónomo que ha realizado la obra sobre la cual se aplicará el 4% de su valor, así como la licencia de obra menor y el presupuesto presentado para la obtención de dicha licencia.

El ICIO es prácticamente desconocido por la mayoría de las personas que quieren realizar una obra en su vivienda, por lo que pueden llevarse si no lo han tenido en cuenta una desagradable sorpresa cuando reciban una notificación del Ayuntamiento reclamándoles un 4% del valor de la obra realizada.

Como vimos en nuestro articulo “REHABILITACION DE EDIFICIOS” es fundamental mantener en buen estado las cornisas, cantos de forjado, balconadas u otros elementos que por efecto del deterioro pudieran desprenderse y caer a la vía pública provocando un accidente, así mismo decíamos que la pintura que normalmente se ve como algo decorativo, en el exterior de los edificios  mejora la impermeabilidad de los paramentos ayudando a evitar humedades en el interior.

El gran problema que se presenta a la hora de acometer la rehabilitación de la fachada de un edificio bien sea de pintura o bien otro tipo de intervención, es como accedemos a los distintos puntos de esta, la cual puede tener una gran altura (imaginémonos un edificio de diez o más plantas).

Para realizar las distintas intervenciones en una fachada existen una serie de medios mecánicos y humanos que describiremos a continuación

Andamio

Como estamos acostumbrados a ver a menudo, el andamio es una estructura normalmente tubular que se forma tipo mecano la cual va adosada a la fachada del edificio y que mediante distintos alturas los operarios pueden alcanzar cualquier punto de la fachada.

Para la utilización de los andamios es necesario obtener su licencia de uso la cual la concede la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento previa presentación de proyecto.

Los andamios tienen que ser montados por empresas homologadas las cuales entregan un certificado, dichas empresas especializadas entregan a la empresa que va a utilizar el andamio un estudio en el que se detallan las características del andamio

Ventajas

• Permite trabajar a cualquier tipo de operarios sea cual sea su capacitación, ya que los andamios que cumplen la normativa CE tienen una total seguridad contra caída de los trabajadores.
• Prácticamente se pueden montar para todas las fachadas
• Fácil y rápido acceso del trabajador a cualquier punto de la fachada lo que facilita buenos rendimientos de trabajo

Desventajas

• Alto coste, debido al montaje, desmontaje y alquiler del andamio
• Necesidad de proyecto técnico
• Molestias para los vecinos al tener una estructura durante un largo periodo de tiempo contra sus ventanas y terrazas que quitan visibilidad
  

  Guindola

Es un andamio colgante tipo cajón, el cual va sujeto mediante cables al pescante, el cual normalmente se sitúa en la azotea o en una cubierta.

Los operarios deben de utilizar la llamada línea de vida, un cordaje anclado en la azotea y sujeto al arnés del operario, al cual le protege de una posible caída de la guindola

Al igual que el andamio requiere proyecto técnico para obtener la licencia de uso

Ventajas

• Sistema más económico que el andamio
• Permite trabajar a cualquier tipo de operario
• Ocupan poco espacio

Desventajas

• Complejidad en cada cambio de posición de la guindola, operación que debe de hacer la empresa que ha alquilado esta
• Normas de seguridad que deben de conocer y aplicar los operarios que trabajen en la guindola.
• No permite el acceso a zonas de fachadas irregulares

Plataformas de tijera

Este tipo de elevadores se utilizan hasta un máximo de 18 metros.

Su utilización esta limitada por el espacio que necesitan utilizar en la vía publica.

La utilización de este tipo de maquinas elevadoras no necesita de la presentación de proyecto técnico en la Gerencia de Urbanismo.

Ventajas

• Gran facilidad de uso ya que no requiere ningún tipo de montaje
• Facilidad en cambiarla de sitio
• Coste económico
• Su uso no requiere de proyecto técnico
• Hacen mas fácil el trabajos de los operarios

Desventajas

• No puede utilizarse en muchos casos debido a: Tipo de acerado, tipo de fachada con irregularidades que hacen inviable su uso, altura de la fachada
• Poca altura de trabajo

Grúa articulada

Al igual que las plataformas de tijera este tipo de elevadores no se utilizan para grandes alturas y no requieren de proyecto tecnico.

Ventajas

• Permite llegar a puntos que no permitiria ni la guindola ni la plataforma de tijera
• Facilidad en los cambios de posición.
• Su uso no require de proyecto tecnico.

Desventajas

• Al permitir llegar al operario a una pequeña zona de la fachada, obliga a un numeroso cambio de posiciones, lo que se traduce en un menor rendimiento del trabajador que con las técnicas anteriormente expuestas.
• La sensación de trabajar en altura es mayor que con las técnicas anteriores a lo que se añaden pequeños movimientos debido al viento de la jaula de la grúa

Técnicas Alpinas

El operario mediante cordajes de alpinista sujetos a un arnés se descuelga perpendicularmente a lo largo de la fachada.

El alpinista realiza un anclaje del cordaje normalmente desde  la azotea del edificio, bien en un castillete o en otro punto de gran resistencia.

Para utilizar esta técnica se requiere licencia de uso, para lo cual es necesario la realización de proyecto.

Ventajas

• Pueden utilizarse en cualquier tipo de fachada, sea cual sea su morfología y altura.
• Trabajadores con altísima cualificación en el uso de esta técnica, lo que se traduce en seguridad total en el trabajo.
• Posiblemente sea la técnica más económica de todas las estudiadas.
• Prácticamente nula interferencia durante la fase de trabajo con los vecinos.

Desventajas

• Bajo rendimiento del trabajador, ya que este en cada punto solo puede acceder a la abertura de sus brazos, lo que le obliga a realizar cambios en su anclaje para ir cubriendo los distintos segmentos de la fachada

Este problema está causado, bien por un deterioro de la cubierta del edificio debido al paso del tiempo o bien por un fallo constructivo de la impermeabilización de la cubierta.

Aunque las diferentes capas que conforman las cubierta ayudan a la impermeabilización de la misma, es la tela asfáltica la encargada fundamentalmente de garantizar la impermeabilización de las mismas, ubicada esta bajo la solería y encima de la propia formación de pendiente.

Si esta tela estuviese incorrectamente puesta, o bien se ha roto en algún punto durante el proceso constructivo o por la mala conservación de la solería, cuando llueve se producen filtraciones a través de los elementos estructurales que acaban manifestándose en el techo o paredes de la vivienda.

Posibles actuaciones ante la aparición de filtraciones o humedades:

• Sustitución de la tela asfáltica

Proceso constructivo que consta de las siguientes fases:

• 1. Demolición de las capas existentes (solería, mortero existente, retirada de la tela asfáltica antigua)
  2. Nueva ejecución de pendientes, colocación de tela asfáltica y solerías con su correspondiente rodapié.

Ventajas

Esta intervención es prácticamente para toda la vida, el mantenimiento se reduce a la conservación de la solería y al llageado de esta

Inconvenientes

Al tratarse de una intervención compleja supone un coste mas elevado

• Aplicación de pinturas con base de clorocaucho

Esta intervención consiste en una aplicación similar a la de una pintura, formandose una película de una solo pieza continua, elástica y gomosa sobre la superficie a tratar

Fases de la actuación:

1. Limpieza de la superficie a impermeabilizar mediante el uso de chorro de agua a presión para una perfecta limpieza de la superficie y preparación para recibir la nueva capa.
2. Aplicación de una primera mano de pintura de clorocaucho y colocación adherida de malla de fibra de vidrio (velo) que favorecerá la resistencia de la capa.
3. Posteriormente se aplican dos manos mas de clorocaucho que mejoran la elasticidad y aportan mayor durabilidad

Ventajas

Es una intervención muy sencilla y rápida y de un coste muy inferior al de la sustitución de la tela asfáltica

Inconvenientes

Requiere un mantenimiento periódico. Como media debe de volver a pintarse la superficie cada dos años.

En terrazas o cubiertas de transito intenso el deterioro se puede producir con facilidad, lo que obliga a un mantenimiento frecuente.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) supone una revisión de las condiciones de seguridad constructiva de los edificios. En dicha revisión se inspecciona el estado general del edifico valorando condiciones de seguridad, salubridad y estabilidad del mismos. Tras dicha inspección el técnico competente (Arquitecto Técnico o Arquitecto) deberá emitir un informe visado por su correspondiente colegio profesional y presentarlo ante la gerencia municipal de urbanismo de Sevilla (en el caso de las ITE realizadas en Sevilla) para el su conocimiento y el control respectivo.

La obligación de pasar la ITE recae sobre los Propietarios de los Edificios, a los que la Gerencia Municipal les hace conscientes de esta obligación a través de una carta certificada en la que fija el plazo que tienen para cumplir con esta obligación bajo sanciones de cuantias variables si no se presenta el preceptivo informe de la ITE., en la Gerencia Municipal de Urbanismo, en los plazos establecidos para ello.

La ITE obliga a comprobar el estado general de los siguientes capítulos:

• Cimentación.
• Estructura.
• Fachadas interiores, exteriores y muros medianeros, incluyendo cornisas, petos, placas, etc., comprobando posibles fisuras o grietas, humedades, etc.
• Cubiertas y azoteas.
• Fontanería.
• Red de saneamiento.

Asimismo, es también recomendable la revisión por empresas especializadas de otros capítulos como: electricidad, gas, calefacción, ascensores, sistemas de protección contra incendios, etc.

Como información el Ayuntamiento de Sevilla establece la siguiente normativa:

El primer informe de ITE deberá presentarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla 20 años de antigüedad.

Dicho informe deberá renovarse periódicamente, dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido:

15 años, para los edificios con menos de 50 años de antigüedad.
10 años, para los de 50 o más años de antigüedad.

Los plazos, con fechas determinadas, quedan fijados del modo que sigue:

• Edificios protegidos por el Planeamiento o que tengan más de 100 años de antigüedad el 6 de julio de 2004, o tengan entre 100 y 75 años de antigüedad: hasta el 6 de Noviembre de 2009.
• Edificios que tengan entre 75 y 50 años de antigüedad el 6 de julio de 2004: hasta el 6 de Noviembre de 2009.
• Edificios que tengan entre 50 y 25 años de antigüedad el 6 de julio de 2004: hasta el 6 de Julio de 2011.
• Edificios que tengan entre 25 y 10 años de antigüedad el 6 de julio de 2004: hasta el 6 de Julio de 2014.

Edificios que el día 6 de julio de 2004, tuvieran menos de 10 años de antigüedad, deberán presentar el primer informe de Inspección Técnica de la Edificación dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla 20 años de antigüedad.

Para saber con suficiente antelacion la fecha en la cual un edificio debe pasar la ITE las gerencia municipal de urbanismo ha incluido un enlace por el cual se puede obtener dicha fecha con total seguridad: Gerencia municipal de urbanismo

A partir de este momento nos empiezan a surgir multitud de preguntas, ¿Qué hago? ¿Con quién lo hago? ¿Puedo realizar lo que deseo? ¿Necesito algún tipo de permiso? No tengo claras las distribuciones, ¿como puedo aprovechar mejor los espacios de mi casa?

A lo largo de una serie de capítulos trataremos de dar solución a todas estas cuestiones junto con alguna otra que Irán surgiendo.

¿Qué agentes o figuras interviene en una reforma u obra?

En toda reforma u obra de mayor o menor envergadura intervienen siempre dos partes, el promotor y el constructor.

El promotor es el propietario de la vivienda que quiere realizar la reforma y el constructor es la empresa a la cual se contrata para llevar a cabo la ejecución de las obra.

Podríamos indicar que en determinados tipos de obras y según la topología de estas la existencia de una figura intermedia entre promotor y constructor que además de encargarse de asesorar al promotor en aspectos técnicos es de obligada existencia por motivos legales. A esta figura se la denomina Dirección Técnica o Dirección Facultativa y controla la ejecución de la obra por parte de la constructora

¿Puedo realizar la reforma?

Tenemos muy claro que tipo de obras queremos hacer, pero lo primero que tenemos que saber es si estas pueden realizarse tanto legal como técnicamente.

A nivel técnico cabria indicar una serie de parámetros mínimos indispensables a tener en cuenta:

-       Sobrecargas estructurales.

-       Trazados de instalaciones.

-       Soluciones constructivas idóneas.

A nivel legal es importante saber que:

“NO toda obra de reforma interior en una vivienda en propiedad es posible realizarla legalmente”.

Lo ideal es que la empresas constructoras con las que Ud. contacte le informen antes de realizar cualquier presupuesto si la obra que pretendemos realizar esta o no dentro de la legalidad vigente. Esta información es necesaria para no llevarnos sustos y saber en que situación legal estaría nuestra intervención en caso de llevarla a cabo.

Posteriormente veremos los distintos tipos de obra que existen y los permisos que requieren.

¿Cómo solicitar un presupuesto?

Existen diferentes formas posibles para la búsqueda de empresas a las que solicitar un presupuesto, búsqueda por Internet, guías, recomendaciones. Todas son igual de buenas o malas para esta primera selección, pero si he de marcar una serie de requisitos que deberán cumplir las mismas.

¿Cuáles son los requisitos mínimos para la elección de una constructora?

¿Que debo de pedir a las empresas a la hora de redactar el presupuestos?

a. Visitar la vivienda a reformar

Es importante que las empresas que van a ofertar visiten la vivienda, aunque esto suponga un problema para Ud. Es muy difícil realizar un presupuesto fiable si haber conocido antes el lugar de la obra pudiendo ocurrir que  cuando el constructor inicie los trabajos se encuentre con una serie de partidas que no tenia presupuestadas, lo que puede dar lugar a discusiones entre este y el promotor.

b. Aconsejar sobre la reforma

Puede ocurrir que Ud. tenga muy claro lo que quiere realizar y sin embargo no poder realizarse por problemas técnicos o constructivos, o bien puede que Ud. tenga muchas dudas de cómo quiere realizar su reforma, ¿cómo distribuyo el cuarto de baño?, ¿quito tabiques o no? Etc.

c. Presentación del Presupuesto

• Debe de especificar con todo detalle todas las partidas de la obra, incluyendo su coste
• Debe de incluir materiales con sus marcas
• Debe de tener los datos identificativos de la empresa
• Debe de indicar tiempo de ejecución de las obras
• Debe de indicar cuál es el IVA
• Debe de indicar la forma de pago

d. Elegir empresa de reformas

Ya tiene Ud. sobre la mesa tres o más presupuestos ¿Qué empresa elegir?

Le aconsejamos que siga las siguientes pautas.

• Descarte los presupuestos excesivamente altos o excesivamente bajos. Los precios de mercado tienen pequeñas diferencias, por lo que precios fuera de estos márgenes indican sobrecostes o bajas temerarias.
• La  documentación debe de estar perfectamente detallada en todas y cada una de las partidas incluyendo mediciones  valoradas.
• Que presente planos de antes y después de la reforma
• Valorar la capacitación profesional de las personas que han realizado su presupuesto, a priori todo parece muy sencillo, pero a lo largo de una reforma pueden presentarse multitud de problemas que para su solución requieren de profesionales con la formación adecuada.
• La empresa pueda encargarse de tramitar todos los permisos y licencias y de realizar Proyecto Técnico en caso de ser necesario
• La empresa tiene que tener a todos sus trabajadores dados de alta en la S.S. y tener al día el seguro de responsabilidad civil, así como el servicio de prevención de riesgos laborales.

Como ejemplo, un presupuesto de una reforma integral incluiría las siguientes partidas:

Demoliciones

Albañilería

Revestimientos

Instalaciones eléctricas

Fontanería

Carpintería metálica y de madera

Aire Acondicionado y calefacción

Pintura

Pero sobre todo y dada la actual situación económica en general y la del sector en particular tenga en cuenta la máxima que le evitara muchos quebraderos de cabeza:

“LO BARATO SIEMPRE SALE CARO”

e. Empezar la Reforma

Hemos elegido la empresa de reformas, pero antes de comenzar las obras tenemos que tener redactado y firmado por las dos partes el contrato de obra y todos los permisos necesarios para poder realizarlas.

Contrato de Obra

Debe de quedar perfectamente identificadas las dos partes firmantes del contrato (el promotor y el constructor) con su NIF y dirección.

Debe de quedar definido a que tipo de obra se refiere el contrato, por lo que las dos partes deben de firmar el presupuesto detallado con mediciones.

Deben de quedar perfectamente reflejados los pagos a realizar al constructor tanto en cantidad como en fecha.

Debe de quedar definida la garantía de la obra

Debe de quedar reflejado en caso de desacuerdo al tribunal al que nos acogeremos.

Licencia de obra

La licencia de obras se solicita en la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento de la localidad a la que pertenece la vivienda que va realizar la reforma:

Existen dos tipos de licencia

• Licencia de obra menor

Actuaciones de escasa entidad técnica e impacto urbanístico, que no afectan al patrimonio protegido, ni a la estructura, disposición interior o aspecto exterior de la edificación: picado, enfoscado o pintura de fachadas, sustitución de carpintería y cerrajería sin modificar la dimensión de los huecos, impermeabilización de azoteas, sustitución o colocación de solerías, alicatados, guarnecidos, etc., sustitución o mejora de instalaciones eléctricas y de fontanería….

Debe de rellenarse un impreso en el que constan los datos de la persona que solicita la licencia y los datos de la vivienda. Así mismo debe de presentarse el presupuesto de ejecución material (sin el Iva) de la obra, firmado y sellado por la empresa que realizará la reforma

La licencia se concede en el momento previo pago de las tasas. Como ejemplo el Ayuntamiento de Sevilla aplica las siguientes cantidades

- Obras cuyo presupuesto sea inferior a 12.000 €: 37,25 €

- Obras con presupuesto entre 12.000 € y 24.000 €: 46,55 €

- Obras con presupuesto superior a 24.000 €: tasa de 1,60% del presupuesto de ejecución material

• Licencia de obra mayor

Es para aquellas obras en las que se vean afectadas reestructuraciones, alteraciones en fachada y en paredes, modificaciones estructurales, etc.

Es necesario la presentación de Proyecto Técnico realizado por técnico competente y visado por el Colegio de Aparejadores o de Arquitectos.

• Aviso al presidente de la Comunidad de Propietarios

Se debe de dar cuenta de las obras a realizar al Presidente de la Comunidad de Propietarios. Si las obras suponen una modificación o alteración en elementos comunes del edificio como puede ser el cerramiento de una terraza, el propietario deberá contar con la aprobación por unanimidad del resto de los vecinos.

f. Comienza la reforma

Antes de que la empresa de reformas inicie las obras debe de solicitarle

• TC1 y TC2 de todos los trabajadores que vayan a intervenir en la obra.

• Seguro de Responsabilidad Civil de la empresa de Reformas.

• Documento de la agencia Tributaria que certifique que la empresa  esta al corriente de todas sus obligaciones con Hacienda.

• Comunicación de apertura de centro de trabajo de obra informado por la empresa de reformas a la Consejería de Empleo de la Junta de Andalucía.

• Si la empresa constructora subcontratara algunos de los trabajos a realizar bien a una empresa o bien a trabajadores autónomos debe de informar al promotor mediante documento en el que se refleje los datos de los trabajadores, debiendo así mismo solicitar confirmación de estar al tanto de los pagos a la S.S.

Debe de tener en cuenta que en determinados tipos de reforma puede que Ud. tenga que dejar su vivienda ya que esta será inhabitable durante un  periodo de tiempo.

g. Realización de pagos

Es muy importante que se establezca una relación de confianza por ambas partes (Promotor- Constructor), uno de los problemas que causan fricciones, es el retraso en el pago definido en el contrato.

Si todo va según lo previsto, realice siempre los pagos a la empresa en las fechas pactadas, evitara malas interpretaciones, debe de tener en cuenta que en la situación económica actual muchas empresas de construcción se han visto abocadas al cierre debido al retraso o a la no realización de los pagos que se les adeudaban.

Evidentemente lo dicho anteriormente no significa que Ud. tenga que pagar ocurra lo que ocurra, si no se cumple aquello que está definido y firmado en el contrato no debe de realizar nunca el pago hasta que la partida o partidas estén completamente  terminadas.

Como habrá podido observar si se sigue un mínimo de normas tendrá la seguridad de que la Reforma se hará a su entera satisfacción y Ud. podrá disfrutar como si de una vivienda nueva se tratara

Como podéis ver en nuestra página web, Inteos es una empresa formada por profesionales de la Arquitectura y de la Ingeniería con una gran experiencia en todos los campos de la construcción.
Con este blog queremos dar solución a la multitud de preguntas y dudas que se le plantea al propietario de una vivienda o a una comunidad de vecinos a la hora de querer realizar una obra, bien de mejora o bien de soluciona de algún problema, ¿qué permisos necesito y de que organismos?, ¿es necesaria la realización de un proyecto técnico? ¿hasta dónde llegan mis responsabilidades como promotor? ¿Qué debo de hacer para pasar la ITE de mi edificio? etc.

Así mismo, Inteos quiere dar una solución al propietario de los problemas y patologías que se pueden producir en las viviendas y edificios (humedades, grietas tanto en paredes como en pilares, etc.) para ello iremos publicando artículos monográficos en los que se de respuesta a dichas cuestiones.